Użytkowanie wieczyste to dość specyficzna instytucja występująca na gruncie polskiego prawa cywilnego. Dyskusje nad zasadnością utrzymania tej konstrukcji toczą się nieprzerwanie od lat 90-tych XX wieku. Istotą opisywanego ograniczonego prawa rzeczowego jest oddanie gruntu należącego do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie osobom fizycznym, jak i osobom prawnym na okres od 40 do 99 lat w zamian za opłaty roczne. Użytkowanie wieczyste powstaje na mocy umowy ze Skarbem Państwa.

Zasadniczym plusem tej regulacji jest niewątpliwie nieograniczona możliwość zbywania prawa użytkowania wieczystego przez użytkownika. Co więcej może on również tworzyć w drodze podziału osobne nieruchomości lub obciążyć swoje prawo hipoteką bądź służebnością, nie pytając Skarbu Państwa czy gminy o zgodę. Użytkownikowi wolno także oddawać nieruchomość do korzystania osobom trzecim – wynajmować, wydzierżawiać czy użyczać. Ponadto, ma on prawo pierwokupu nieruchomości oddanej w  wieczyste użytkowanie.

Bardzo istotnym przywilejem użytkownika wieczystego jest niewątpliwie chroniąca go rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – oznacza to, że brak stosowanego wpisu w księdze wieczystej w chwili sprzedaży nieruchomości nie powoduje nabycia przez nowego właściciela własności nieruchomości wolnej od obciążeń, a prawo użytkowania wieczystego wciąż może być skutecznie wykonywane. Dodatkowo budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowią jego własność.

Ze względu na szereg podobieństw przez długi czas prawo użytkowania wieczystego było traktowane jako swego rodzaju zamiennik prawa własności. Jednak niewątpliwie nie jest to jego pełnowartościowy substytutemidealny odpowiednik.

Z opisywanym ograniczonym prawem rzeczowym wiążą się bowiem pewne niedogodności. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że cel, na  jaki może zostać wykorzystana taka nieruchomość, jest z góry określony w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Przy czym może on ograniczać możliwości inwestycyjne. Ponadto należy pamiętać, że użytkowanie wieczyste jest ograniczone terminowo i po upływie czasu określonego w umowie dochodzi do wygaśnięcia tego prawa. Kolejną wadą tej konstrukcji jest możliwość dokonywania przez Skarb Państwa zmian opłat rocznych, które w praktyce stosunkowo często są podnoszone.

Użytkowanie wieczyste w powszechnym odczuciu społecznym kojarzone jest właśnie z niewspółmiernie wysokimi opłatami. Opisane wyżej rozważania na temat zalet i wad omawianej instytucji z dniem 1 stycznia 2019 roku niewątpliwie zejdą na dalszy plan, bowiem od tej daty prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Przekształcenie to następuje z mocy prawa po uiszczeniu stosownej „opłaty przekształceniowej”. Organy wymienione w ustawie mają obowiązek z urzędu wydać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie w terminie do 12 miesięcy. Przy czym można przyspieszyć tę procedurę, składając stosowny wniosek – wówczas termin uzyskania zaświadczenia ulegnie skróceniu do 4 miesięcy, a w szczególnych przypadkach do 30 dni – co należy uznać za rozwiązanie wychodzące naprzeciw użytkownikom wieczystym.

Co więcej, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty.

Wysokość „opłaty przekształceniowej” jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Przy czym można złożyć wniosek o rozłożenie na raty lub odroczenie płatności. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Jednocześnie w każdym momencie istnieje możliwość wniesienia jednorazowej opłaty w kwocie pozostającej do spłaty. Obowiązek wnoszenia opłaty ma być realizowany przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Obciąża on każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przypadku użytkowania wieczystego gruntów należących do Skarbu Państwa warto pomyśleć o jednorazowej spłacie już w pierwszym roku od przekształcenia z uwagi na wiążące się z tym niekwestionowane korzyści. W takim przypadku, zgodnie z obowiązującymi przepisami Skarb Państwa zapewnia 60-procentową bonifikatę. Przez kolejnych 5 lat wysokość bonifikaty będzie spadała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Po upływie tego czasu nie będzie już możliwości skorzystania z bonifikaty. Jeśli chodzi o użytkowanie wieczyste na gruntach jednostek samorządu terytorialnego, o wysokości bonifikaty decydują rady i sejmiki. W wielu miastach, w tym m.in. w Białymstoku, Łodzi, Krakowie, Katowicach, Olsztynie, Lublinie, a ostatnio w Suwałkach podjęto decyzje o utrzymaniu najwyższej bonifikaty na poziomie 60 procent.

Natomiast chociażby w Gdańsku postanowiono, że w razie jednorazowej spłaty już w pierwszym roku, upust będzie wynosił aż 95 procent. Podobne rozwiązanie planowane jest w Poznaniu. Dla porównania, są też miasta, które stosują niższą bonifikatę – przykładowo Kielce – na poziomie 50 procent w pierwszym roku.

Kolejnym udogodnieniem jest dokonanie z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Po uzyskaniu zaświadczenia o wniesieniu całości „opłaty przekształceniowej” właściciel gruntu składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu roszczenia o opłatę – koszt takiego wniosku to odpowiednio 75 lub 250 zł. Ustawa przewiduje również zwolnienie od tej opłaty w stosunku do części podmiotów.

Wydaje się, że zachodzące aktualnie zmiany, zmierzające do całkowitego wyeliminowania prawa użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego, idą w dobry kierunku. Jest to bowiem instytucja przestarzała, a jej istnienie we współczesnym systemie prawnym nie znajduje już jakiekolwiek uzasadnienia prawnego czy pozaprawnego.

O komfort przekształcenia ustawodawca zadbał w sposób godny aprobaty – większość czynności następuje z urzędu, obowiązki wieczystych użytkowników są nieliczne i precyzyjnie określone, przy jednoczesnym wprowadzeniu wielu udogodnień. Na uznanie zasługują również wysokie bonifikaty jakich Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego udzielają przyszłym właścicielom w zamian za uiszczenie jednorazowej „opłaty przekształceniowej” we wskazanym w terminie.

Autor:

Klaudia Woźniak, prawnik z Kancelarii Adwokackiej Majda Strzyżewska, ul. Langiewicza 4/5, 61-502 Poznań, T: +48 61 669 87 40 | F: +48 61 669 87 86, www.majda-kancelaria.pl

Dodaj komentarz