Najem mieszkania to alternatywa dla tych, którzy nie chcą bądź nie mogą kupić mieszkania na własność. Nie mają oszczędności czy możliwości wzięcia kredytu, albo po prostu nie chcą go spłacać przez najbliższe 30 lat…
Autor: Marta Mikielska, Bank Nieruchomości
To także sposób na przychód pasywny i lokatę kapitału dla tych, którzy mają gdzie mieszkać. Najem to umowa wynajmującego i najemcy, w której każda ze stron ma swoje prawa i obowiązki. „Zwykła” umowa najmu jest regulowana przez przepisy Kodeksu Cywilnego. Można ją sporządzić korzystając z pomocy fachowca, albo mniej bezpiecznie – z powszechnie dostępnych wzorów. Określenie warunków umowy należy do stron. Ustalają one czas trwania umowy, termin wydania mieszkania, elementy jego wyposażenia, wysokość czynszu, zasady płatności, a także to, że będą szanować wzajemne ustalenia. Jest dobrze, dopóki jedna ze stron nie zechce ich samowolnie zmienić i na przykład nie przestanie płacić. Wtedy często pojawia się konieczność rozwiązania umowy najmu. Szanujący prawo, poważny najemca, opuści mieszkanie. Co jednak ma zrobić wynajmujący jeśli lokator nie zechce tego zrobić?
Przepisy obowiązujące przy „zwykłej” umowie najmu w większym zakresie chronią interesy najemcy niż wynajmującego i jedyne, co może zrobić w tej sytuacji właściciel lokalu, to wnieść do sądu pozew o opróżnienie lokalu. Jeśli jednak nie będzie możliwości zapewnienie lokalu zamiennego, bezradny będzie nawet komornik. Wpłacona wcześniej kaucja może się okazać niewystarczającym zabezpieczeniem.
Od początku 2010 roku, po zmianach w Ustawie (Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego), pojawiła się alternatywa dla wynajmujących – najem okazjonalny. Tym różni się on od umowy najmu „zwykłego”, że najemca składa dodatkowo oświadczenie przed notariuszem o poddaniu się egzekucji na wypadek, gdyby – po zakończeniu umowy – nie chciał opuścić mieszkania. Wskazuje w nim osobę trzecią, do której się wyprowadzi po zakończeniu umowy najmu. Potrzebna jest także zgoda tej osoby. W przypadku, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania, komornik „wyprowadza” go pod adres osoby wskazany w oświadczeniu notarialnym. Nie niesie to za sobą konieczności długiego procesu o eksmisję. Jeśli lokator nie będzie mógł się wyprowadzić do wskazanego przez siebie lokalu, w drodze eksmisji może zostać wyprowadzony choćby na ulicę. Wielu właścicieli mieszkań nie wie, że sporządzenie umowy najmu okazjonalnego może im oszczędzić stresu. – Oświadczeń o poddaniu się egzekucji w zakresie wydania lokalu nie zawiera się dużo – mówi Wojciech Urbanowicz, notariusz z kancelarii notarialnej w Suwałkach. – Zapewne jest to spowodowane obawą właścicieli mieszkań o wysokie koszty notarialne, a także zwykłą nieświadomością.
Największą przeszkodą w zawieraniu umów najmu okazjonalnego jest konieczność wskazania osoby, do której lokator wyprowadzi się po zakończeniu umowy. – „Zwykła” umowa najmu jest umową dwóch stron: wynajmującego i najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego pojawia się trzecia osoba, która zgadza się na ewentualne „wyprowadzenie” niesolidnego najemcy do jej lokalu – mówi Wojciech Urbanowicz. – Oczywiście łatwiej jest, jeżeli najemca może prosić o złożenie takiego oświadczenia osobę bliską, np. rodziców.
Korzyści z najmu okazjonalnego to przede wszystkim bezpieczeństwo dla właściciela mieszkania, który nie musi obawiać się nieuczciwych lokatorów. Jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić z mieszkania, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i komornik eksmituje lokatorów do mieszkania osoby trzeciej, wskazanej w oświadczeniu przed notariuszem. Co istotne, może to nastąpić bez względu na porę roku, bo przy tym rodzaju najmu nie obowiązują przepisy ochronne dotyczące zakazu eksmitowania zimą. Dzięki temu właściciel mieszkania nie jest pozbawiony ani dostępu do własnego mieszkania, ani możliwości uzyskiwania przychodów z tytułu najmu. Dodatkowo najem okazjonalny umożliwia ustalenie w umowie indywidualnych stawek podwyżek czynszu.
– Jeżeli dopełnimy wszystkich formalności wynikających z przepisów umowy najmu okazjonalnego, to wynajmujący jest w sytuacji bez porównania bardziej komfortowej od tego, który wynajmuje mieszkanie na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego – podkreśla Wojciech Urbanowicz.
Aby umowa najmu okazjonalnego doszła do skutku muszą być spełnione następujące warunki:
- umowa musi być zawarta w formie pisemnej,
- musi być zawarta na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat,
- do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, sporządzone w formie aktu notarialnego,
- najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie eksmisji, a właściciel wskazanego lokalu musi złożyć oświadczenie (na piśmie lub z podpisem notarialnie poświadczonym), że się na to zgadza, a więc w razie jego eksmisji przyjmie najemcę pod swój dach,
- wynajmującym musi być osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu,
- umowa musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym (w ciągu 14 dni), a właściciel musi zapłacić 8,5 proc. zryczałtowanego podatku od najmu (podobnie jak przy najmie „zwykłym”).
Wbrew pozorom, koszty najmu okazjonalnego nie są wysokie. – Koszty notarialne są niewielkie, bo wynoszą 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, tj. około 200 zł brutto od notarialnego oświadczenia najemcy i ewentualnie ok. 24,60 zł od poświadczenia podpisu osoby trzeciej– mówi Wojciech Urbanowicz.
Według przepisów, jednorazowy koszt notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji ponosi najemca. Warto jednak, aby właściciel mieszkania wziął koszty najmu okazjonalnego na siebie, ponieważ to na najemcy spoczywa obowiązek zapłaty kaucji i czynszu.
