Gdy nieruchomość została kupiona na kredyt i zachodzi potrzeba jej sprzedaży, niekoniecznie trzeba wcześniej spłacić zobowiązanie w całości z własnych środków. W rzeczywistości istnieją też inne warianty transakcji, które wskazują eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF).
Dla wielu Polaków kredyt to jedyny sposób na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Z badań firmy TNS wynika, że taka sytuacja może dotyczyć nawet 80% osób, które kupowały mieszkania[1]. Część kredytobiorców z czasem decyduje się jednak na przeprowadzkę i sprzedaż lokalu jeszcze przed spłatą całego zobowiązania. Zdarza się również, że przez problemy finansowe chcą uwolnić się od obciążenia, jakim są comiesięczne raty. W praktyce jest to możliwe i niekoniecznie wiąże się z uzbieraniem całej kwoty potrzebnej do uregulowania kredytu. Działanie warto jednak rozpocząć od wypełnienia formalności w banku, do których należy skompletowanie podstawowych dokumentów – Potrzebne będzie zaświadczenie o wysokości i stanie zadłużenia wraz z odsetkami wieczystej – tłumaczy Michał Krajkowski, ekspert Związek Firm Doradztwa Finansowego, Notus Doradcy Finansowi. – Takie pismo jasno wskaże, jaka kwota pozwoli na spłatę pożyczki oraz wykreślenie hipoteki z księgi.
Gotówka nie zawsze najlepsza
Obciążenia można „pozbyć” się na dwa sposoby – spłacić je z środków własnych lub tych otrzymanych od kupującego ze sprzedaży mieszkania. W praktyce taki wariant nie musi być jednak najbardziej korzystny.
– Zanim dojdzie do transakcji, należy sprawdzić czy bank nie naliczy prowizji z tytułu wcześniejszego pokrycia zadłużenia – mówi Andrzej Kaczor, ekspert ZFDF, Home Broker. – W niektórych przypadkach może ona wynieść nawet 5 proc. kwoty do spłaty i powoduje, że sprzedaż staje się nieopłacalna. Nie oznacza to jednak, że tak będzie zawsze. W wielu umowach określa się bowiem czas, po którym można oddać pożyczkę bez ponoszenia dodatkowych kosztów. W zależności od banku, mogą to być 3, a nawet 10 lat. Jeśli prowizja nie zostanie naliczona, można bez przeszkód dokonać transakcji. Wtedy kupujący przelewa kwotę na poczet banku, który wykreśla hipotekę z księgi wieczystej, a nadwyżkę oddaje sprzedającymi – tłumaczy ekspert ZFDF.
Więcej komplikacji może pojawić się wtedy, gdy kupujący również chce zaciągnąć kredyt hipoteczny. – W takiej sytuacji obie instytucje finansowe muszą się porozumieć w sprawie transakcji finansowych, aby zabezpieczyć swoje interesy. Najpierw dokonywana jest spłata zadłużenia ze środków pochodzących z kredytu kupującego, a następnie wykreślenie starego banku i wpisanie nowego do księgi wieczystej. Jeśli pojawia się nadwyżka, to zostaje ona wpłacona na konto sprzedającego – wyjaśnia Andrzej Kaczor, ekspert ZFDF, Home Broker.
Co z frankowiczami?
Istnieje jeszcze wariant, w którym jesteśmy posiadaczami kredytu walutowego. Taka sytuacja może dotyczyć m.in. osób, które zaciągnęły zobowiązanie we frankach szwajcarskich. Jeśli kupiły one mieszkanie w czasie, gdy kurs obcej waluty był niski, to realna wartość nieruchomości może być obecnie niższa od sumy kredytu do spłaty. Co zrobić w takiej sytuacji? Pod uwagę można wziąć przewalutowanie pożyczki, jednak często okazuje się być ono najmniej opłacalne. Druga metoda to przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość, która nie jest nią obciążona. Co ważne, bank najpierw sprawdzi jej stan techniczny, oceni wartość oraz poprosi o zgodę właściciela, jeśli nim nie jesteśmy. Jeśli otrzymamy zielone światło na przeniesienie zabezpieczenia długu, możemy sprzedać mieszkanie. Warto jednak pamiętać, że wciąż pozostaje wtedy kredyt do spłacenia.
[1] http://www.tnsglobal.pl/coslychac/files/2015/05/Raport_OTO_Dom_2015_media.pdf
