Z wyliczeń Expandera wynika, że koszt kredytu ze stałym oprocentowaniem jest o 16 tys. zł wyższy niż tego z oprocentowaniem zmiennym. To jednak przy założeniu, że nie zmienią się stopy procentowe, a one najprawdopodobniej wzrosną. Na rynku kredytów hipotecznych mamy obecnie sytuację przypominającą wydarzenia sprzed 10 lat. Wtedy tańsze, ale obarczone wyższym ryzykiem kredyty we frankach wygrywały rywalizację z bezpieczniejszymi kredytami w złotych.
Autor: Jarosław Sadowski, Główny Analityk Expander Advisors
Obecnie tylko trzy banki (BZ WBK, Deutsche Bank i Alior Bank) oferują kredyty z oprocentowaniem stałym przez okres 5-7 lat. Do tego grona w 2017 roku ma dołączyć PKO BP, co jest o tyle istotne, że jest to największy kredytodawca w naszym kraju. Trzeba jednak dodać, że nawet gdyby wszystkie banki miały takie oferty, to prawdopodobnie niewiele by to zmieniło. Głównym problemem jest bowiem to, że zdecydowana większość kredytobiorców wybiera kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Te dające ochronę przed podwyżkami stóp, wydają się im bowiem za drogie.
Po co stałe oprocentowanie, skoro podwyżki stóp nadejdą w 2019 r.
Nie uwzględniając prawdopodobnych podwyżek stóp procentowych, najatrakcyjniejsza oferta kredytu ze stałym oprocentowaniem, będzie o 16,1 tys. zł droższa od najlepszej ze stawką zmienną. Wyliczenie dotyczy łącznych kosztów w pierwszych 5 latach spłaty[1]. W uproszczeniu można więc powiedzieć, że koszt ubezpieczenia od podwyżek stóp procentowych wynosi 269 zł miesięcznie. To bardzo dużo biorąc pod uwagę ostatnią wypowiedź prezesa NBP, który stwierdził, że stopy procentowe mogą nie wzrosnąć nie tylko w tym roku, ale również w całym
2018 r.
Kredyty z oprocentowaniem stałym są za drogie
Sprawdźmy, o ile powinny wzrosnąć stopy w 2019 r., by przynajmniej zrównały się koszty kredytów z oprocentowaniem stałym i zmiennym[2]. Musiałaby one zwiększyć ratę tak bardzo, aby w ciągu 3 lat i 2 miesięcy[3] wygenerować dodatkowy koszt w kwocie 16,1 tys. zł. Aby tak się stało, stopy musiałyby wzrosnąć o 2,5 pkt. proc. Oznacza to, że WIBOR wtedy powinien wynieść 4,23%. Obecnie wydaje się to mało prawdopodobne, ale przypomnijmy, że jeszcze w 2012 r. WIBOR 3M przekraczał 5%. Poza tym, w 2008 r. mało prawdopodobny wydawał się kurs franka wynoszący 3,5 zł, a ten obecnie kosztuje ponad 4 zł.
Biorąc pod uwagę różnice w kosztach kredytów i zapowiedzi dotyczące niezmienności stóp aż do 2019 r., wydaje się, że w najbliższym czasie utrzyma się znikome zainteresowanie kredytami z oprocentowaniem stałym. Tę sytuację może zmienić znacząca obniżka koszów ochrony przed podwyżkami lub taka zmiana zasad udzielania kredytów, która wprowadzi znaczące przywileje dla tych z oprocentowaniem stałym. Gwałtowny wzrost zainteresowania ofertami tego rodzaju najprawdopodobniej nastąpi jednak dopiero wtedy, gdy zaczną rosnąć stopy procentowe.
Możesz zamienić swój kredyt na taki z oprocentowaniem stałym
Na koniec warto dodać, że przed podwyżkami stóp mogą się zabezpieczyć nie tylko ci, którzy dopiero zaciągają kredyty. Istnieje również możliwość zrefinansowania spłacanego obecnie kredytu, czyli zamiana kredytu z oprocentowaniem zmiennym na taki ze stałym. Warto jednak sprawdzić, czy minął już okres, w którym bank nalicza opłatę za przedterminową spłatę. Zwykle jest to 3-5 lat.
[1] Dla kredytu na kwotę 300 000 zł, na 25 lat.
[2] Dla uproszczenia pomijamy fakt, że zmiany są zwykle wprowadzane stopniowo przez wiele miesięcy i przyjmujemy, że w styczniu 2019 r. nastąpi jedna duża podwyżka. Częściowo zrekompensuje to fakt, że prawdopodobnie WIBOR zacznie rosnąć z wyprzedzeniem, czyli najprawdopodobniej już w 2018 r.
[3] Zakładamy okres stałego oprocentowania wynoszący 5 lat. Ponieważ do stycznia 2019 r. pozostał rok i 10 miesięcy, więc kredyt z oprocentowaniem zmiennym, będzie miał wyższe raty przez 3 lata i 2 miesiące.
