Kwiecień przyniósł pogorszenie warunków kredytów mieszkaniowych w Polsce. Według analiz rynku, przeciętna zdolność kredytowa spadła w ujęciu średnim o ok. 30 tys. zł względem marca. Głównym czynnikiem tej zmiany jest wzrost kosztu kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową, który nastąpił po eskalacji napięć na Bliskim Wschodzie.
Obecnie trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może liczyć na kredyt rzędu ok. 1 mln zł. Mediana pokazuje spadek o nieco ponad 10 tys. zł w skali miesiąca, jednak bardziej miarodajna średnia wskazuje na wyraźniejszy, blisko 30-tysięczny spadek. W części banków obniżki maksymalnej zdolności kredytowej sięgają nawet 50–60 tys. zł.
Za pogorszenie warunków odpowiada przede wszystkim wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych o stałej stopie. W ostatnich tygodniach średnie oprocentowanie takich produktów wzrosło z ok. 5,8% do ok. 6,3%. Jest to efekt wzrostu rynkowych oczekiwań inflacyjnych oraz wyceny ryzyka geopolitycznego, które przełożyły się na notowania instrumentów IRS – bazowych dla stałoprocentowych „hipotek”.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Ich średnie oprocentowanie utrzymuje się na poziomie nieco powyżej 5,7%, czyli nawet nieznacznie niższym niż przed eskalacją konfliktu. Wynika to z wcześniejszej obniżki stopy referencyjnej NBP oraz stabilizacji WIBOR-u, który pozostaje kluczowym punktem odniesienia dla tego typu kredytów.
W praktyce oznacza to zmianę struktury ofert bankowych. Kredyty ze stałą stopą – dotychczas dominujące – stają się mniej dostępne i droższe, co obniża zdolność kredytową klientów. Jednocześnie rośnie względna atrakcyjność kredytów zmiennoprocentowych, które w momencie zaciągnięcia zobowiązania mogą oferować niższą ratę oraz wyższą maksymalną kwotę finansowania.
Skala spadku zdolności kredytowej jest jednak relatywnie ograniczona na tle zmian kosztów finansowania. Częściowo amortyzuje ją wzrost wynagrodzeń – według danych GUS płace w sektorze przedsiębiorstw były w lutym o ok. 6,1% wyższe rok do roku. W praktyce wyższe dochody częściowo kompensują wzrost oprocentowania, stabilizując zdolność kredytową na poziomach wciąż zbliżonych do miliona złotych dla typowego gospodarstwa domowego.
Warto jednak zauważyć, że sytuacja pozostaje dynamiczna i silnie zależna od czynników zewnętrznych. Ewentualna eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie może ponownie zwiększyć presję inflacyjną poprzez ceny energii i surowców, co z kolei mogłoby przełożyć się na dalsze zmiany w wycenie stóp procentowych i kosztu kredytu. W scenariuszu odwrotnym – stabilizacji sytuacji geopolitycznej – rynek mógłby stopniowo wracać do oczekiwań obniżek stóp w kolejnych kwartałach.
Obecnie rynek kredytów mieszkaniowych znajduje się więc w fazie przejściowej: z jednej strony rosną koszty finansowania w segmencie stałoprocentowym, z drugiej utrzymuje się relatywna stabilność kredytów zmiennych. To powoduje, że zmiany zdolności kredytowej są umiarkowane, choć z wyraźnym trendem spadkowym w części ofert bankowych.
Zdolność kredytowa – porównanie banków
| Bank | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie | Maks. finansowanie ceny mieszkania |
|---|---|---|---|
| Bank Pekao | 1 060 000 zł | 5,51% | 90% |
| Credit Agricole | 1 028 070 zł | 6,25% | 90% |
| PKO Bank Hipoteczny | 1 021 700 zł | 5,97% | 90% |
| PKO Bank Polski | 1 021 700 zł | 5,97% | 90% |
| BNP Paribas | 1 004 255 zł | 6,45% | 80% |
| ING | 999 306 zł | 5,49% | 80% |
| Alior Bank | 974 230 zł | 5,83% | 90% |
| Santander | 888 739 zł | 5,82% | 90% |
Podsumowanie rynku
- Mediana zdolności kredytowej: ok. 1 001 800 zł
- Średnia zdolność kredytowa: ok. 970 000 zł
- Różnice między bankami sięgają ponad 170 tys. zł, co pokazuje duże zróżnicowanie ofert.
