Można powiedzieć z całą pewnością, że dane pochodzące z łatwiej dostępnych po zmianach, lokalnych Rejestrów Cen Nieruchomości odsunęły nieco w cień temat rządowego portalu cen mieszkań (tzw. Portalu DOM). Z czasem sytuacja będzie się jednak zmieniać. Między innymi dlatego, że informacje z RCN czasem bywają nieco wątpliwe ze względu na pomyłki popełnione w starostwach (na etapie gromadzenia statystyk od notariuszy). Problemem bywa też późniejsza wadliwa prezentacja tych danych. Pamiętajmy również, że w przypadku informacji z RCN nie wypracowano mechanizmu pozwalającego na szybką aktualizację statystyk prezentowanych online (np. co tydzień). Sytuacja ma wyglądać zupełnie inaczej na Portalu DOM, który będzie podstawowym publicznym źródłem wiedzy o cenach sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych. Zatem warto zastanowić się, czy wspomniany portal będzie pomocny dla Kowalskich planujących sprzedaż mieszkania lub domu. W tym kontekście niestety rodzą się wątpliwości.
Artykuł w dużym skrócie:
l Przepisy dotyczące Portalu DOM zostały przyjęte i znamy graniczny termin uruchomienia wspomnianego narzędzia. Na razie nie wiadomo jednak zbyt wiele na temat sposobu, w jaki mają być prezentowane informacje cenowe.
l Wątpliwości wzbudzają m.in. przyjęte rozwiązania, które mają na celu ochronę prywatności. Te środki zaradcze zalecone przez UODO mogą zmniejszyć przydatność rządowego portalu w miejscach, gdzie nieruchomości mieszkaniowe sprzedają się rzadko. Co więcej, Portal DOM nie pomoże też wycenić działki.
Poniżej Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl) prezentuje więcej wartościowych spostrzeżeń, które dotyczą ewentualnej przydatności Portalu DOM dla osób zamierzających sprzedać mieszkanie lub dom.
Portal DOM: będą nowe funkcje, ale co z podstawową?
W ostatnim czasie o Portalu DOM mówiło się względnie niewiele, a głównym akcentowanym wątkiem były proponowane zmiany przepisów, które mają pozwolić między innymi na dokładniejsze sprawdzenie dewelopera przed zakupem mieszkania. „Kolejny projekt nowelizujący ustawę deweloperską (numer projektu: UD361), poprzez zmiany prawne ma zapewnić użytkownikom Portalu DOM weryfikację m.in. historii inwestycji danego dewelopera oraz ewentualnych problemów z realizacją wcześniejszych projektów” – informuje Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Innymi słowy, Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (skrótowo: Portal DOM) ma zyskać nowe funkcjonalności, które bez wątpienia mogą być użyteczne. „Na razie nie wiemy jednak dokładnie, kiedy zacznie działać podstawowy komponent wspomnianego portalu prezentujący dane o cenach sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych. Tymczasem właśnie ten komponent będzie zdecydowanie najważniejszy. Informacje na temat deweloperów zainteresują głównie potencjalnych nabywców nowych lokali i domów” – zaznacza Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Jeżeli chodzi o te przepisy ustawy deweloperskiej, które już obowiązują i dotyczą Portalu DOM, to trudno mówić o wielu ujawnionych szczegółach. Wiemy jedynie, że prezentowane będą informacje o transakcjach z rynku pierwotnego oraz wtórnego nieruchomości mieszkaniowych (na podstawie danych od deweloperów, a także z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i Krajowej Administracji Skarbowej). „Mowa o podstawowych informacjach, które będą dotyczyły np. rodzaju lokum, powierzchni i liczby pokoi, ceny sprzedaży oraz daty zawarcia umowy. Informacje transakcyjne zapewne znajdą się na mapie, bo skrótowo wspominają o niej przyjęte przepisy” – dodaje Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Ochrona danych osobowych ograniczy funkcjonalność
Te przepisy, które zostały przyjęte już wcześniej mówią również, że Portal DOM powinien zacząć działać najpóźniej po 16 miesiącach od 1 grudnia 2025 roku, czyli daty ogłoszenia ustawy z dnia 17 października 2025 r. Czas na przygotowanie rozwiązań informatycznych skrócono w toku prac legislacyjnych (o 4 miesiące). Zmian doczekały się także zasady ochrony danych na temat majątku. Początkowo prezentacja danych dla przyjętej lokalizacji, okresu i charakterystyki nieruchomości lub transakcji miała być niemożliwa w przypadku, gdy kryteria spełniałyby mniej niż trzy transakcje. „Później zaostrzono jednak zasadę prezentacji (do minimum sześciu sprzedanych nieruchomości mieszkaniowych oraz różnych nabywców)” – wyjaśnia Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Zaostrzenie zasad pokazywania danych na Portalu DOM jest odpowiedzią na ewentualne kontrowersje i zarzuty o ujawnianie wartości majątku. To rozwiązanie może jednak znacząco ograniczyć przydatność rządowego portalu na obszarach wiejskich, gdzie obrót nieruchomościami mieszkaniowymi bywa rzadki. Mówimy o miejscach, gdzie istnieją niemal wyłącznie domy, a popyt na nie jest nieduży. W przypadku takich lokalizacji, często nie zobaczymy danych o średnich cenach nieruchomości mieszkaniowych. „Co ważne, poza obszarem działania Portalu DOM znajdą się działki, w tym również działki budowlane. Takie założenie przyjęto już na samym początku, nie uwzględniając tym samym potrzeb osób szukających działki pod dom lub sprzedających taki grunt” – komentuje Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Portal DOM pomoże, ale nie wyręczy dobrego agenta
Pomimo naszej wciąż ograniczonej wiedzy na temat zasad działania rządowego Portalu DOM, już teraz można przypuszczać, że nie będzie to narzędzie pozwalające przeciętnemu Kowalskiemu na rzetelną wycenę jego lokum. Informacje prezentowane przez wspomniany portal będą mogły służyć jako pewien punkt odniesienia, ale mowa naprawdę o bardzo ogólnych ramach szacowania ceny ofertowej (podobnie jak w przypadku danych z RCN). „Tym bardziej, że ogólnodostępne dane cenowe pomijają np. kwestie stanu technicznego i prawnego nieruchomości, a właściciele mają tendencję do zawyżania wartości swoich mieszkań oraz domów” – podsumowuje Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Źródło: Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
